تكاليف شراء العقار وتسجيله في السعودية: الرسوم الرسمية وما يمكن التفاوض عليه

لا توجد جهة واحدة تجمع كل رسوم شراء العقار في السعودية تحت رقم ثابت، لكن ما هو موثّق رسميًا يمكن تلخيصه في أربعة عناصر: الهيئة العامة للعقار هي الجهة التي تتولى التسجيل العقاري وتنظّم نشاط الوساطة، مزاولة الوساطة تتطلب ترخيصًا من الهيئة، عقد الوساطة له شكل ومدة محددان قانونًا، والدفعة الأولى التي تُبرم عبر وسيط لها سقف نسبي. أما في الرياض تحديدًا، فتُضاف رسوم الأراضي البيضاء على الأراضي غير المطوَّرة داخل النطاق العمراني.

من الجهة المسؤولة عن تسجيل العقار في السعودية؟

تقول الهيئة العامة للعقار (ريجا) إنها الجهة التنظيمية المركزية لقطاع العقار في المملكة، وإنها تتولى مهمة التسجيل العقاري إلى جانب تنظيم الأنشطة العقارية غير الحكومية. عمليًا، هذا يعني أن أي إجراء تسجيل رسمي للملكية أو نقلها يمر عبر الأطر التي تضعها الهيئة، وأن التحقق من صحة أي بيانات تسجيل أو رسوم مرتبطة بها ينبغي أن يتم مباشرة من خلال قنوات الهيئة الرسمية.

رسوم الوساطة العقارية: الترخيص أولًا

لا وساطة دون ترخيص من الهيئة

بموجب نظام الوساطة العقارية، لا يجوز لأي شخص أو جهة ممارسة نشاط الوساطة أو تقديم خدمات عقارية دون ترخيص صادر من الهيئة العامة للعقار. مجلس إدارة الهيئة هو من يحدد رسوم إصدار هذا الترخيص أو تجديده، وهو ما يعني أن هذه الرسوم ثابتة بقرار تنظيمي وليست قابلة للتفاوض بين طرفي الصفقة.

عقد الوساطة: الشكل والمدة

ينص النظام على أن عقد الوساطة يجب أن يكون مكتوبًا، وأن يُودَع لدى الهيئة العامة للعقار. إذا لم يحدد العقد مدة صريحة، فإنه يسري تلقائيًا لمدة 90 يومًا من تاريخ إبرامه. عند التعامل مع أي وسيط، من المفيد التأكد من وجود نسخة مكتوبة ومودعة رسميًا، ومن معرفة تاريخ بدء العقد ونهايته بدلًا من الاعتماد على اتفاق شفهي.

سقف الدفعة الأولى عبر الوسيط

عندما تُبرم الصفقة عبر وسيط عقاري مرخّص، ينص النظام على أن الدفعة الأولى المتفق عليها لا يجوز أن تتجاوز 5% من قيمة الصفقة. أي مبلغ يُدفع زيادة عن هذه النسبة يُعامَل قانونًا كدفعة مقدمة منفصلة، وليس كجزء من الدفعة الأولى النظامية. هذا البند مفيد لأي مشترٍ يريد التأكد من أن ما يُطلب منه دفعه مسبقًا يتوافق مع الحد النظامي.

رسوم الأراضي البيضاء في الرياض

بحسب تقارير مستندة إلى بيانات الهيئة والجهات المعنية، تُطبَّق رسوم الأراضي البيضاء على الأراضي غير المطوَّرة الواقعة داخل النطاق العمراني، وتتراوح نسبتها في الرياض بين 2.5% و10% من قيمة الأرض. وتشير التقارير نفسها إلى أن إجمالي الأراضي البيضاء التي صدرت بشأنها فواتير في الرياض تجاوز 175 مليون متر مربع، وهو ما يوضح حجم الأراضي المشمولة بهذا النظام في العاصمة تحديدًا.

إلى أين تذهب حصيلة هذه الرسوم؟

بحسب التقارير ذاتها، ساهمت حصيلة رسوم الأراضي البيضاء في تمكين 27 مشروعًا إسكانيًا في الرياض. كما صدر تنظيم منفصل خاص بالعقار الشاغر، هدفه زيادة المعروض من الوحدات السكنية والمكتبية والحد من احتجاز الأصول العقارية غير المستغلة. هذا التنظيم يختلف عن رسوم الأراضي البيضاء من حيث النطاق، لكنه يصب في الهدف نفسه المتعلق بتنشيط المعروض العقاري.

ما الذي يستحق التحقق منه قبل الشراء

• تأكد أن الوسيط الذي تتعامل معه يحمل ترخيصًا ساريًا من الهيئة العامة للعقار قبل توقيع أي عقد وساطة.
• اطلب نسخة مكتوبة من عقد الوساطة، وتحقق من أنه مودَع لدى الهيئة ومن تاريخ انتهاء صلاحيته.
• إذا كانت الأرض المعنية غير مطوَّرة وواقعة داخل النطاق العمراني في الرياض، استفسر مباشرة عن نسبة رسوم الأراضي البيضاء المطبَّقة عليها تحديدًا، لأن النسبة تتراوح بين 2.5% و10% حسب الحالة.
• لا تدفع دفعة أولى عبر وسيط تتجاوز 5% من قيمة الصفقة دون توضيح كتابي لسبب أي مبلغ إضافي وتصنيفه كدفعة مقدمة منفصلة.
• راجع أي رسوم أو تنظيمات إضافية مباشرة عبر موقع الهيئة العامة للعقار (rega.gov.sa) قبل الالتزام بالشراء، لأن الأنظمة قد تُحدَّث.